仲裁新闻
物管公司是否有权处分小区公共区域的广告收益?
发布时间:2018/12/17 11:45:47   阅读数: 808

案情简介:

凯莱物业公司系业主委员会所在小区的前期物业服务公司,物业服务合同对经营性补贴进行了约定:在合同期内,由于管理费标准是从市场及有利销售角度制定,其低于实际物业运行成本,故为保持园区良好运作,管理费收入与实际支出不足部分的缺口由大悦城房产开发公司支付。此部分补贴按月支付。凯莱物业公司自为业主委员会所在小区提供物业服务以来共收取小区公共区域广告费266100元。

小区的业主委员会诉称,在未经业主同意的情况下,凯莱物业公司擅自将广告费私自使用。业主委员会在多次催要无果的情况下,起诉至法院请求判令凯莱物业公司退还全部业主的广告费

凯莱物业公司辩称:凯莱物业公司在合同之内的约定下,小区广告费(约26.6万元)虽取之于公共区域但也用来补充业主物业费收入严重不足的部分,充分体现了取之于民用之于民的根本原则。

裁判观点概要

一审法院认为,凯莱物业公司提出其收取的广告收益全部用于补充物业管理经营,凯莱物业公司为支持其主张提供了充分证据。因此,凯莱物业公司已经尽到了承担证明其已将广告费用于合理性经营支出的举证责任。凯莱物业公司的抗辩成立,故驳回了小区业主委员会的诉讼请求。

二审法院认为,认为因前期物业服务合同有关于经营性补贴的约定,且凯莱物业公司已提供证据证明诉争的广告费已经用于合理性经营支出,故驳回上诉,维持原判。

再审法院认为:涉案小区住宅、经营性用房等专有部分以外的楼道、大堂、电梯内等公共区域应属业主的共有部分,并由全体业主共同管理,根据《物权法》第七十条规定,在上述公共区域内设立广告所取得的收益依法亦应属于全体业主共有。凯莱物业公司虽然是业主委员会所在园区的物业服务单位,但是根据前期物业管理合同的约定,其服务费用是从物业服务资金中支取相应的管理酬金及物业服务开支,而物业服务资金为业主缴纳的物业管理费及开发商支付的经营缺口补贴,因此公共区域的广告费用并不属于物业管理合同中所约定物业服务资金,凯莱物业公司在未经业主委员会或者全体业主同意的情况下,无权擅自使用该广告费用用以弥补其经营不足。凯莱物业公司未经同意擅自处分属于全体业主共有的广告费用的行为没有法律及合同依据,已经侵犯了全体业主的共有权,其资金的用途并不能改变其行为的性质,且凯莱物业公司提供的审计报告无法反映出公共区域广告资金的具体使用用途,故业主委员会有权要求凯莱物业公司返还其收取的公共区域广告费用。(详见(2014)沈中审民终再字第136号。

有关规定:

《物权法》第七十条:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

《物业管理条例》第五十四条:利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条:除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。第十四条第一款:建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的,人民法院应予支持。

案例分析

1 物管公司是否有权处分小区公共区域广告收益

业主通过与物管公司签订物管合同委托物管公司对小区的共有区域进行管理,双方形成的是委托服务法律关系,业主支付相应的物管费,物管公司代业主进行管理,但全体业主对公共区域的经营收益权属并不当然转移给物管公司。因此,一般情况下,物管公司无权处分小区公共区域广告收益。当然也不能一概而论,小编认为,在以下两种情形下,物管公司仍然可以处分小区公共区域广告收益:

物管合同明确约定共有区域经营性收益的用途

根据有关规定可知,由于物管公司对共有区域经营性收益并不享有所有权,故其并不享有处分小区公共区域广告收益的法定权利,但如果全体业主或业主委员会与物管公司签订的物管合同中明确约定了共有区域经营性收益的用途,而物管公司按合同约定的用途使用共有区域的经营性收益,则物管公司处分共有区域经营性收益并无不妥,此时物管公司的处分行为是经业主授权的合法行为。在上述案例中,物管合同并未约定共有区域经营性收益的用途,因此凯莱物业公司提出其收取的广告收益全部用于补充物业管理经营既无法律依据,也无合同依据。

用于补充专项维修资金

专项维修资金属于业主所有,主要用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,因此,一般来说,将小区公共区域获得的收益用于补充维修资金对于业主来说是有利而无害。结合《物业管理条例》第五十四条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二款规定的内容,若物管公司有充分证据证明其将收取的共有区域经营性收益用于补充专项维修资金,且能够证明这种补充专项维修资金的行为是合理的。则虽未经业主大会或者业主委员会同意,物管公司仍可将小区公共区域的广告收益用于补充专项维修资金。

2 业主维权路径选择:可以不当得利主张权利

在物管合同没有约定且也没有用于补充专项维修资金的情形下,如物管公司擅自处分小区公共区域广告收益,侵害了小区业主的合法权益。则可由业主委员会代表业主通过法律途径向物管公司主张权利。在上述案例中,由于凯莱物业公司未经同意擅自处分属于全体业主共有的广告费用的行为没有法律及合同依据,故业主委员会可以不当得利要求凯莱物业公司返还其收取的广告收益。

(上述文章内容仅代表小编个人观点,不代表裁判立场)

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