第0705期

  盐城仲裁委员会秘书处                     2007年07月10日

增强社会仲裁意识 拓展仲裁服务领域

――盐城仲裁委秘书处负责同志接受《盐阜大众报》

记者专访

近日，我委秘书处负责同志在盐城仲裁委员会成立十周年之际接受《盐阜大众报》记者专访。

记：盐城仲裁委员会组建成立已有十年，请您谈谈盐城仲裁的发展情况。

答：自1997年2月组建成立以来，盐城仲裁委员会积极推行仲裁法律制度，拓展仲裁服务领域，增强社会仲裁意识，加强仲裁队伍建设，以服务市场经济发展和构建和谐社会为宗旨，贯彻社会主义法治理念，高效率高质量地仲裁了大量经济纠纷。近几年来，优质高效的办案业绩，彰显了仲裁优势，仲裁作为解决经济纠纷的重要方式，日益受到社会公众的青睐。盐城仲裁委员会的受案数量和案件标的逐年以较大幅度上升，自2003年起已位居全国上游，跻身全国先进仲裁委员会行列。

记：仲裁委员会的职能是什么？仲裁可以解决哪些纠纷？

答：构建和谐社会，仲裁首当其冲。党的十六届六中全会审议通过的《中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》中明确指出：在构建社会主义和谐社会中要发挥仲裁的积极作用。这是第一次把仲裁工作写入中央的决定之中。可以看出，仲裁在构建和谐社会中的积极作用已受到党中央和全国人民的高度关注。盐城仲裁委员会始终围绕市委市政府工作中心，充分发挥仲裁职能，把仲裁为社会主义市场经济建设和构建和谐社会的服务作为仲裁工作的出发点和衡量仲裁工作的标准，用仲裁手段解决民商事纠纷，维护市场经济秩序，约束和规范人们的经济行为，促进经济的和谐发展，实现双赢互利。

盐城仲裁委员会受理仲裁案件的主要范围是：平等主体的自然人、法人和其他组织之间发生的经济合同、技术合同、房地产交易、土地使用权、房屋拆迁、物业管理、股权转让、债务重组、国企改革、知识产权（专利、版权、商标等）、产品质量、建设工程项目（招投标、施工、造价等）、园林工程、交通运输、承包、借贷、金融、保险、期货、证券、涉外经济贸易以及医疗和交通事故损害赔偿等方面发生的争议和其他财产权益纠纷。

记：仲裁的有哪些优势和特点呢？

答：仲裁有着自身的特点和优势，尤其是在社会主义市场经济条件下，更是如此。第一，仲裁不实行级别管辖和地域管辖，仲裁案件不论标的大小、当事人及其民商事行为发生在什么地方，只要约定由盐城仲裁委员会仲裁，都可在盐城解决争议，能有效地防止异地诉讼可能出现的地方保护主义现象。第二，仲裁实行一裁终局制，裁决作出后即发生法律效力，任何一方当事人就同一纠纷再申请仲裁或向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院不予受理。第三、充分体现当事人意愿。双方可自主选定所信任的仲裁员组成仲裁庭审理案件。确保案件公正、公平。第四、仲裁程序简便、灵活、快捷。开庭时气氛宽松和谐，有利于当事人消除对立情绪，继续保持合作关系。第五、保守商业秘密。仲裁案件原则上不公开审理，保护企业信誉，这也符合一部分人不愿对薄公堂的心理。当事人还可约定在仲裁裁决书中不写明争议的事实和裁决的理由。第六、仲裁裁决方便执行。一方当事人不履行仲裁裁决，另一方当事人可以依照《中华人民共和国仲裁法》及《民事诉讼法》的有关规定，向被申请人住所地或财产所在地的中级人民法院申请执行。涉外仲裁裁决，如被执行人或其财产不在中国境内的，当事人可直接向有管辖权的外国法院申请承认和执行。

记:请你谈谈仲裁与法院的关系

答：法院与仲裁关系主要体现在支持和监督两个方面。一方面，我国法律未赋予仲裁机构采取保全措施和强制执行的权力，仲裁过程中的财产保全、证据保全和仲裁裁决的强制执行须借助法院的司法权实现。而仲裁机构通过快捷高效地仲裁各类经济合同纠纷和财产权益纠纷也分流了法院的大量民商事案件，有效地缓解了法院的办案压力。各地法院对仲裁工作非常重视，支持的力度也在不断加大。最高人民法院和省高院相继出台仲裁法相关司法解释和意见，对法院对仲裁的支持和监督作出了详细的规定。另一方面，法院依法对仲裁裁决实行监督。当事人对仲裁裁决不服，可依法向中级法院申请撤销或不予执行。法院一般只对仲裁裁决的程序方面进行审查，如发现仲裁裁决确有符合法律规定的可撤销或不予执行情形的，必须报经省高院同意后，才能作出撤销或不予执行的裁定。

记：当事人如何申请仲裁？

答：当事人可根据合同中约定的仲裁条款或争议发生后单独签订的书面仲裁协议申请仲裁，向盐城仲裁委员会提交仲裁申请书和书面仲裁协议即可启动仲裁程序。当事人可在合同中约定的仲裁条款格式为：因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，均提交盐城仲裁委员会仲裁。

记︰请您为我们的读者说几句话。

答︰一切贸易活动必存在争议，而成功的交易中总有争议的解决办法。事先选择有效的争议解决途径和信赖的解决机构，将是成功商人进行商业策划的一个理性体现。选择仲裁、尤其是选择一个高效中立的仲裁机构将是成功交易的有力保障。盐城仲裁委员会愿意为所有企业走向成功之路助一臂之力！

【编者按】：随着生活水平的日益提高，无论是改善居住条件还是投资的需要，很多人把目光瞄准了房地产，掀起了一波又一波的购房热潮。盐城仲裁委在处理大量商品房买卖合同纠纷时发现：许多购房户由于对商品房买卖相关知识了解不多，自身权益遭到侵害而无力维护。希望本篇对广大读者有所帮助。

商品房买卖合同知识问答

☆  签订商品房买卖合同之前应该做哪些准备工作？

答：消费者应当认真审核开发商的销售许可文件。

消费者目前在市场上购买的主要是期房。期房买卖适用的主要是商品房预售买卖制度。消费者主要审查开发商的“五证”。所谓“五证”，即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》。其中最主要的应该看两证，一个是《国有土地使用证》，一个是《商品房预售许可证》。一般说来，开发商取得了《商品房预售许可证》，消费者就可以放心购买。特别要提醒的是，此外，在查验《商品房预售许可证》时，消费者要注意查验其内容和范围与消费者准备购买的房屋是否相符，确定所要预购的房屋是不是在预售许可范围之内。

如果购买现房，消费者的法律风险相对较小。主要是查看开发商是否已取得了房屋的初始登记证明。

    ☆  售楼书有没有法律效力？如何确定售楼书内容对开发商的约束力？

消费者在购置商品房时，看到的往往是开发商印制精美的《售楼书》，被深深吸引才决定购房。售楼书中一般列明了该楼盘的特点、交通、规划设计、房型、配套、装饰、设备等情况。

从法律意义来讲，《售楼书》仅属于要约邀请，一般不具有法律效力。正式签订的《合同》或《补充协议》才对双方具有约束力。如果《售楼书》中的内容并没有明确写进合同，消费者以其为依据主张权利，比较困难。《售楼书》只有对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容，才能视为要约。建议消费者对开发商在《售楼书》或其他广告中承诺的内容重点关注，并与开发商协商将关注内容写进合同。

    ☆  签订认购书应该注意什么问题？

    在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金。这里要提醒消费者注意认购书里的“定金”和“订金”的区别。定金是法律概念，其目的是在于对合同的成立或履行起担保作用，并有法定的定金规则，即给付定金的一方不履行合同义务，无权要求返还定金，接受定金的不履行义务，则应该双倍返还定金。而订金在实践中一般被视为预付款。消费者在签订认购书时，如果想要约定定金法则，一定要写清是“定金”。

    消费者在签订认购书的时候，应注意认购数中条款的表述应为“消费者应当在签订认购协议之日起×日之内前来与销售方商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还”。这样约定有利于保护消费者的合法权益。

    ☆  签订合同过程中如何注意有关面积的约定？

商品房买卖合同示范文本中，有关面积约定条款提供了两种面积计算方式，即建筑面积和套内建筑面积，盐城市场上开发商绝大多数都约定的是建筑面积。建筑面积等于套内建筑面积＋公摊建筑面积。对于面积差异的处理方式示范文本有两种处理，一种是双方自行约定，另一种是直接选用3%的面积误差比绝对值。

如果选择了建筑面积及3%的面积误差比绝对值计算方式，一旦房屋建筑面积误差比绝对值在约定的范围之内，但套内建筑面积减少而公摊面积增大，此时消费者的权益就必然受到重大影响。消费者应尽可能与开发商协商使用套内建筑面积的计价方式，或将面积误差比绝对值的约定细化，对套内建筑面积、公摊建筑面积的面积误差比绝对值分别进行约定，规避房屋面积风险。

    ☆  如何理解商品房买卖合同中的“不可抗力”规定？

    商品房买卖合同中，通常会约定不可抗力条款。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是由于不可抗力造成。不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、洪水、“非典”、战争等等。只有同时具备不能预见、不能避免、不能克服三种情况，才能够免除开发商延期交付房屋的责任，开发商不能随意将不可抗力的范围扩大。开发商不能以施工中遇到的异常困难或重大的事故问题，或合同签订后政策的变化、原材料的涨价，及施工配套的批准和安装的延误等情况，扩大理解为不可抗力，进而主张顺延交房时间。

    建议购房者在合同具体阐明条款中尽量不要对不可抗力的类型，随意解释。

    ☆  商品房交付使用条件有哪些？

    商品房交付使用的法定条件是竣工验收合格，即开发商依法应向消费者出具《工程竣工验收报告》。

消费者购买商品房过程中可以将开发商取得《竣工验收备案表》作为合同约定的交房条件。开发商取得《工程竣工验收报告》与取得《竣工验收备案表》之间尚有一定的时间差距，因《工程竣工验收报告》系开发商自行组织，在验收的过程中还有质量监督机构对验收过程进行监督并向建设行政管理部门提交《建设工程质量监督报告》的过程，建设行政管理部门再核发《竣工验收备案表》。依据《建设工程质量管理条例》第49条的规定，开发商要想取得《竣工验收备案表》不但要经工程竣工验收合格，还需取得规划、消防、环保等部门的单项验收合格。

    ☆  什么是“初装修”？什么是“精装修”？如何在合同中约定？

    “初装修”房屋大多屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理。但“初装修”只限在户门以内，而全部外檐、公用工程和公用设备是不允许“初装修”交付的，它们必须按设计文件要求全部完成。

    “精装修”交付的房子是指购房人拿了钥匙进去就可住的房子，购房人购买“精装修”房，可参考建设部印发的《商品住宅装修一次到位实施导则》和国家标准《住宅装饰装修工程施工规范》，在合同附件三中对“精装修”的标准进行具体约定。

    如果是精装修交付，购房人最好能和房地产商在合同附件三中具体约定各种管道离墙的距离，如果水表、气表、配电箱入户或家中安有独立的燃气锅炉，最好也能约定具体位置。

不论购买“毛坯房”还是购买“精装修房”的购房人，都要注意和房地产商在合同附件三具体约定装修使用的材料、设备的品牌、规格、等级、质地、颜色、产地、价位，避免使用“优质”、“高档”、“先进”、“相当于”、“不低于”等含糊词语。这些约定不仅仅限于自己购买的房屋内，也应包括小区公用部分的装饰、装修，比如大堂、楼道、外墙、电梯等等。

    ☆  消费者应该如何接收开发商交付的房屋？

    实践中，开发商要求的交房程序为：验明消费者身份→结清房款和办理房产证的相关费用→现场验房→在《业主入住验房单》上签字→领取钥匙→领取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、签署《前期物业管理服务协议书》等文件。概括而言，就是消费者首先交清全部费用，然后才是消费者实际现场验房、领取钥匙并领取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

    建议消费者在签订合同过程中与开发商明确验房的具体程序，在房屋交接过程中以合同为依据，首先审查开发商提供的交接文件是否齐备，然后现场验房，无误后方才在《业主入住验房单》签字并付清房款，最后签订《前期物业管理服务协议书》等文件。

    ☆  消费者应该如何办理房产证？

    办理房产证过程中，买受人（即消费者）是法定义务人，开发商负有协助义务，买受人可以委托开发商办理房产证或自行办理房产证。

　　《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”《城市房屋权属登记管理办法》和《城市商品房预售管理办法》均相应规定房屋权属登记由权利人（买受人）提出申请。房屋买受人是申请办理房屋所有权证的法定义务人。

    依据《城市房屋权属登记管理办法》规定，开发商作为申请人应当在房屋竣工后的3 个月内向登记机关提交相关资料，申请房屋所有权初始登记，开发商进行初始登记是消费者办理房产证的前提条件之一。前述行政法规、部门规章也明确规定了开发商对买受人申请办理产权证负有的协助义务。

    ☆  二手房买卖过程中首先要注意防范风险。

    对准备购买二手房的消费者，应从以下几个角度防范风险：

    ◆产权状况风险的防范。首先要查明预购房屋产权证书与房主的身份是否相符，是否存在其他共有人。其次，司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让；若房屋设定了抵押，交易中心一般也不会办理此种房屋的产权过户手续。第三，消费者要了解清楚，房屋是否已经向第三人出租。

   ◆房屋类型风险的防范。现在市面上的房屋大部分为商品房，但也存在部分公房、经济适用房（包括集资房）、房改房、安居房、产权状况尚不明晰的房屋等。非商品房的出售受到相应限制，税费的缴纳比例也不相同，消费者在购买之前要调查清楚。

◆合同签订风险的防范。绝大多数消费者都知道房屋买卖合同应由购房人与房屋产权人签订，但往往忽略验证合同签订人是否还有其他共有权人，如其他共有产权人以合同签订人未取得其同意为由主张该合同无效，则购房人有可能仅能向合同签订人追究非常有限的缔约过失责任，且举证责任在于购房人，

消费者可以根据产权证、其他法律文件（如商品房买卖合同、户口簿）确定欲购房屋的全部合法产权人，与房屋的全部产权人签订买卖合同。如签订合同并非产权人或部分产权人，购房人应要求出卖方提供产权人或他项权利人出具的委托书。

    ◆付款方式风险的防范。很多买卖双方通常只关注房屋价款达成一致，对于具体的付款方式却未给予应有的重视，消费者在签订买卖合同时应对付款方式流程做出明确、具体的约定，如果能够将付款方式与办理房屋交接手续、房屋过户手续进行结合约定，必要时可采用将款项通过公证机关支付或聘请律师提供见证、付款服务，最大限度降低风险。

    ◆房屋交接风险的防范。对交接的具体时间，交接房屋时相关费用的结算，一定要进行全面的约定。消费者可在买卖合同中明确约定交房日期及应由哪方于交房前结清包括水、电、气、物业费、维修基金、供暖费用、固定电话费、有线电视费、采暖费等相关费用。

    ◆需缴纳税费风险的防范。如前所述，不同类型房屋的税费并不完全相同，在购买二手房以前一定要进行了解、咨询，做到心中有数。

    ☆  如何签订二手房买卖合同、二手房买卖的基本流程。

    以下几个方面是消费者在签订二手房买卖合同时需要注意的问题：（1）写清房屋的具体情况，如座落、面积、楼层、当事人的名称或姓名、住所、是否存在共有权人、是否存在承租人等；（2）明确房价具体包括哪些设施、项目是在房价之内，哪些是要另外计算费用的等；（3）细化付款方式；（4）确定房屋过户日期与交接日期。过户日期和房屋交接日期是两码事，过户日期是房屋所有权转让的日期，而房屋交接日期直接决定了屋内的水电煤等费用是由上家还是下家付，在签订房屋买卖合同时，应当注明房屋交接日期，并对相关费用的承担作出明确约定。

    ☆  先签订合同、交付房屋，后办理房产证以规避税费的二手房交易方式要慎用。

    2006年5月24日国务院办公厅转发九部委的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中规定，“从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税”。为规避这一规定，部分消费者签订二手房买卖合同时，采用先签订合同、交付房屋，将办理房屋过户手续的时间约定在二手房出卖人购房5年后的做法，或先承租，5年后再办理过户手续的作法。这一办法虽然可少交营业税，但也存在一定风险，要谨慎采用。

如果在房屋交付后，过户手续办理前，二手房出卖人又将房屋向第三人出售并实际办理了过户手续，依据我国契约+登记的物权变动模式，此时二手房买受人与出卖人签订的合同虽然仍然有效，但法律此时保护的是办理了房屋过户手续的第三人对房屋的所有权，买受人仅能够向出卖人主张违约责任，无法主张对所购房屋的物权。

    ☆  解决房地产纠纷的主要途径有哪些？

    解决房地产纠纷的主要途径有以下几种：

    ◆协商。协商是指消费者与开发商行使自己的合法处分权，在法律规定许可的前提下互谅互让，协商解决纠纷的一种方式。

    ◆调解。调解是指在非仲裁机关和诉讼外的第三人主持下，消费者与开发商达成协议解决纠纷的一种方式。

    ◆仲裁。仲裁是指消费者与开发商依据他们在合同中约定的仲裁条款或事后达成的仲裁协议，自愿将争议提交给双方同意的仲裁机关，由该仲裁机关依据有关法律和事实作出裁决以解决争议的一种方式。买卖双方如果在合同中约定“本合同如发生纠纷，由盐城仲裁委员会仲裁”，消费者便可以向盐城仲裁委员会申请仲裁。

    ◆诉讼。诉讼是指消费者或开发商依法向人民法院提起诉讼，由人民法院依据有关法律和事实作出判决以解决争议的一种方式。

    需要指出的是，选择仲裁必须明确、具体。一旦达成仲裁协议，一方向法院起诉的，人民法院不予受理。有的消费者在合同中对纠纷解决方式约定为“盐城仲裁委员会仲裁裁决或法院诉讼解决”，这种约定如双方不能达成补充协议，明确约定提交仲裁的，视为没有仲裁协议，纠纷仍应通过人民法院诉讼解决。

    ☆  商品房买卖合同发生纠纷选择仲裁解决的特点。

    根据《中华人民共和国仲裁法》规定，房地产合同纠纷，包括房地产转让合同、房地产抵押合同、房屋租赁合同等纠纷可以进行仲裁。因此在商品房买卖合同签订之时，只要明确约定在发生纠纷后选择仲裁作为解决方式，或者在发生纠纷以后，双方达成有效仲裁协议，都可以到盐城仲裁委员会进行仲裁。

    仲裁解决商品房买卖合同纠纷有以下特点：

    ◆仲裁委员会依法独立办案。仲裁委员会由当事人协议选定，仲裁不实行级别和地域管辖，仲裁依法独立进行，不受行政机关、社会团体和个人干涉。

    ◆一裁终局。裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或向人民法院起诉的，仲裁委员会或人民法院不予受理。

    ◆程序有较大透明度和自主性。仲裁庭组成成员争议双方可以选定。当事人从申请立案，组成仲裁庭到开庭审理每个程序都能提出决定性的建议。

    ◆生效的仲裁裁决具有强制效力。

选择仲裁方式解决纠纷，要以合同中有效的仲裁条款或者纠纷发生后的仲裁协议为基础。因此在商品房买卖合同中约定争议解决方式时，要以明确的用语写明，建议采用盐城仲裁委员会拟订的示范仲裁条款：“因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，均提请盐城仲裁委员会按照该会仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。”